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临澧县人民政府办公室关于印发《临澧县物业管理办法》的通知

文章来源:县政府办 作者: 发布时间:2017年10月12日 字号:

临政办函〔2017〕53号

各乡、镇人民政府,街道办(筹),经济开发区管委会,县直有关单位:

《临澧县物业管理办法》已经县人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

临澧县人民政府办公室

2017年10月11日

临澧县物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范我县物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《常德市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》等法律法规和政策规定,结合我县实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本县行政区域内的物业管理工作。

第三条 按照“依法实施、分步推进、重心下移、属地管理”原则,建立“街道办事处(乡镇人民政府)负责、社区居委会落实、房管部门监管、相关部门配合、物业企业自律、业主自治”的物业管理体系,形成职责明晰、各负其责、密切配合、齐抓共管的管理格局。

第四条 县房管局是全县物业管理主管部门(以下简称物业主管部门),负责本县物业管理活动的监督管理工作。具体负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督;指导和配合街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会成立、业主委员会的选举与换届及日常工作的监督;负责对物业服务企业的日常监管及信用信息核查管理工作;负责房屋维修资金的缴存、管理、使用和监督工作;负责对县直相关单位、乡镇人民政府、街道办事处物业管理工作的考核;指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作;依法查处违反物业管理法律、法规的行为。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理工作。具体负责建立社区物业服务机构,公开投诉电话、办公地址;负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;负责业主大会成立、业主委员会的选举与换届等相关工作,指导监督业主委员会的日常工作,建立业主自治组织档案;建立物业管理矛盾投诉调解机制,接受和处理群众的投诉与纠纷,指导社区居民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

社区居民委员会负责业主大会筹备、召开的具体事务,负责业主大会、业主委员会日常工作的指导;负责物业管理小区矛盾纠纷的处理、社会保障、城市管理与创建、计划生育等社会性事务管理。

物业管理职能职责由乡镇人民政府、街道办事处生态建设环保办公室负责。各社区主任明确为社区分管物业服务管理工作的负责人,书记主任“一肩挑”的社区,由社区副书记来担任物业服务管理工作负责人,并明确一名物管专干。

第六条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府召集,县物业主管部门、公安派出所、司法所、居民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参加,主要解决物业管理活动中的重大矛盾纠纷和问题。物业管理联席会议每半年至少召开一次。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第七条 业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)筹集和使用房屋维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定前款第(六)、(七)项事项,应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八条 业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域共用部位实施共同管理,按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业主管部门指导协助业主共同决定。

第九条 凡交付使用物业专有部分建筑面积达到总建筑面积50%以上,或者首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到总建筑面积30%以上的新建住宅小区要成立业主大会。建设单位应当向物业主管部门和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议申请。占业主总人数10%以上的业主可以联名提出申请。

第十条 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到成立业主大会申请之日起60日内,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内醒目位置公示。

第十一条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,为筹备会议提供相应的服务。

第十二条 业主大会选举产生业主委员会后,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,按相关规定向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级以上物业主管部门办理备案手续。

第十三条 因客观原因未能选举产生业主委员会的,可以由物业所在地社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会职责。

第十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约,对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。

第三章 前期物业管理

第十五条 建设单位应当在预(销)售物业之前,在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务合同。

第十六条 经县物业主管部门批准,下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业:

(一)一个物业管理区域内,住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的;

(二)一个物业管理区域内,非住宅建筑面积少于0.5万平方米的;

(三)已经实行物业管理的区域内,新建物业选择前期物业服务企业的;

(四)公开发布招投标公告后,投标人少于3个的。

第十七条 前期物业管理服务收费实行政府指导价,价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案,由价格主管部门根据有关规定核定收费标准,并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。

第十八条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并向物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。

第十九条 建设单位在销售物业时,应当明示前期物业服务合同,并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级、物业服务等级和收费标准等。否则,业主有权拒交物业服务费。

第二十条 前期物业服务合同所约定的期限,应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。

第二十一条 在办理物业承接查验手续时,建设单位应当按照有关规定向物业服务企业和物业主管部门移交相关资料。

第二十二条 新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验或者查验不合格的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接;违法交付使用的,业主有权拒交物业服务费。

前期物业服务企业应当邀请业主代表、县房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会参加物业承接现场查验,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

第二十三条 在办理物业交接手续时,建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。

第二十四条 新建物业、建设单位应按下列规定配建物业管理用房和业主基本公共活动用房:

(一)建筑总面积在1万平方米以下的,提供建筑面积60平方米物业管理用房;

(二)建筑总面积在1万平方米(含)以上、3万平方米以下的,提供建筑面积120平方米物业管理用房;

(三)建筑总面积在3万平方米(含)以上、5万平方米以下的,提供建筑面积180平方米物业管理用房;

(四)建筑总面积在5万平方米(含)以上的,按总建筑面积的3‰提供物业管理用房,但最高满足建筑面积3000平方米即可。

业主基本公共活动用房按小区住宅总建筑面积的一定比例配建。配建面积比例采用累进计算,建筑面积在10万平方米以下的部分按千分之五配建,但最低不得少于建筑面积60平方米;10万平方米以上、30万平方米以下的部分按千分之四配建;30万平方米以上的部分按千分之三配建,但最高满足建筑面积3500平方米即可。

第二十五条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房和业主基本公共活动用房。层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房和业主基本公共活动用房面积;物业管理用房要具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。

第二十六条 建设单位在办理《商品房预售许可证》时,应当向物业主管部门提供物业管理和业主基本公共活动用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》,办理物业管理和业主基本公共活动用房确认手续。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理和业主基本公共活动用房一并申请办理。

第二十七条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。

第二十八条 新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施,使用前的小区物业管理用房、业主基本公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县级以上物业主管部门组织实施。物业未经竣工验收或竣工验收不合格的,不得交付使用。

第四章 物业管理服务

第二十九条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。分期建设的物业,前期建成部分已确定物业服务企业的,后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。

第三十条 物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同,对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容、服务等级应当经物业主管部门审批后报价格主管部门备案;收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报物业服务项目所在地县物业主管部门备案。

第三十一条 物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示,接受业主监督。物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的,应责令整改;整改不到位的,由价格主管部门降低其收费标准。

第三十二条 物业服务合同期限届满前,业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的,应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前1个月告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

第三十三条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。物业服务企业决定物业服务合同期限届满后,不再续签物业服务合同的,应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前1个月通知业主委员会。

第三十四条 物业服务合同期满后,物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同,物业服务企业事实上提供了物业服务,且履行了告知义务,业主委员会也未表示不接受服务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主委员会共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

第三十五条 物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务,物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务,并撤出物业管理区域。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接,原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决,协商不成的,业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁,新的物业服务企业不得强行接管。因业主委员会的原因在15日内未完成交接的,物业服务企业应提请当地街道办事处、乡镇人民政府或社区居民委员会进行协调。在7日内仍协调不成的,物业服务企业可以撤出物业管理区域,但应当将相关资料移交至当地街道办事处或乡镇人民政府,由其代为保管。

第三十六条 物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统,对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果,使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。

第五章 物业的使用与维护

第三十七条 物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意,改变用途不作公用的,其用水、用电价格标准按照相关规定执行。

第三十八条 通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站,中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护,由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位,应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。

第三十九条 业主和物业使用人使用物业,应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。业主和物业使用人使用物业,应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。

第四十条 业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房,除遵守法律、法规、规章和管理规约外,应当征得利害关系业主同意,并依法办理相关手续。

第四十一条 物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时,业主或者物业使用人应当提供方便。

第四十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。规划用于停放汽车的车库、车位的归属,由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定,并向全体业主公布车库、车位处分情况。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第四十三条 利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的,应当征得有利害关系的业主同意,并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用,并向全体业主公布实际收入和支出情况,接受业主委员会的质询。

第四十四条 住宅专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备等公共部分保修期满后的维修、更新和改造,由业主按照所拥有的建筑面积比例分摊;需要维修、更新和改造的物业项目,其维修方案和维修费用由物业服务企业根据维修项目的需要提出申请和预算,必须由占总人数2/3以上的业主签字同意,经业主委员会审核签章后送物业主管部门审批并在小区公示后方可使用。住宅专项维修资金由维修资金归集管理中心代管。

第四十五条 建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。建设单位在竣工验收备案前,应当按照工程价结算总额的百分之三向县物业主管部门交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。

第四十六条 物业服务企业应当加强对物业的巡查,发现存在安全隐患的,按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护,消除隐患。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。

第六章 部门职责

第四十七条 县住建(规划)、发改、质监、公安、城管、环保、人防等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式。相关行政主管部门依法处理物业管理区域内的违法行为。

(一)县住建局负责依法查处物业管理区域内损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益等违法违规行为。

(二)县公安局负责依法查处物业小区违规存放易燃易爆、剧毒、放射性等危险物质,招用“黑保安”,违规饲养动物等影响公共秩序、危害公共安全的违法行为;对出租房屋进行登记管理;对违反治安管理的行为予以行政处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(三)县城管执法局依法查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物;任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;擅自摆摊设点、占道经营;擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;饲养家禽家畜等违法违规行为。

(四)县发改局负责物业管理区域物业服务收费监督检查,依法查处物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况以及其他价格违法违规行为。

(五)县环保局负责物业管理区域内涉及环境污染问题的调查处理。

(六)县住建局(规划)负责依法查处擅自改变物业的规划用途、破坏或者擅自改变房屋外观等违法违规行为。

(七)县人防办负责管理区域内违法违规使用人防工程设施行为的监督检查,依法查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能等违法违规行为。

(八)县食药工商质监局负责依法查处物业管理区域内违法广告、无照经营等违法行为。负责物业管理区域内电梯等特种设备安全运行的监督检查,依法查处各类特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

(九)县消防大队负责对小区物业管理区域进行消防安全检查,依法查处违反消防法律法规的各种违法行为。

第四十八条 县物业主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中不依法履行监督管理职责的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十九条 业主大会决定自行管理物业的,参照本办法相关规定执行。

第五十条 本办法自发布之日起施行。